Das Phoenix-Viertel beschäftigt die Bezirksverwaltung und die Bezirkspolitik schon seit mehr als 20 Jahren. Das Gründerzeitviertel, eine ehemalige Arbeitersiedlung, ist – trotz aller bisherigen Versuche einer sozialen und baulichen Stabilisierung – nach wie vor ein sozialer Brennpunkt.
Zuletzt hatte die Stadt mit einer Ausweisung als Sanierungsgebiet in den Jahren 2005 bis 2014 mit entsprechenden städtischen Maßnahmen und Förderanreizen für private Eigentümer versucht, eine Verbesserung der Situation in einzelnen Handlungsfeldern zu bewirken. Das war in einigen Handlungsfeldern, die die soziale Infrastruktur und den öffentlichen Raum betraf, auch durchaus erfolgreich. Im Bereich Wohnen und der Beseitigung städtebaulicher Defizite sind die Ziele allerdings nicht erreicht worden.
Da die Wohnungsgrößen im Regelfall maximal nur bis zu 75 qm betragen und die Wohnungen häufig nicht dem modernen Stand entsprechen und vielfach auch überbelegt sind, ist auch eine soziale Stabilisierung des Quartiers schwer möglich. Zudem ist die Eigentümerstruktur kleinteilig mit einem hohen Anteil an Kleineigentümern, die häufig über wenig Kapital verfügen, um in die Modernisierung zu investieren.
Die Bezirksverwaltung hat jetzt in einem integrierten Projekt in Zusammenarbeit mit verschiedenen Fachbehörden und der Polizei einen neuen Ansatz gewählt. Im Rahmen dieses Projektes zur Aufwertung des Phoenix-Viertels wird ein vielfältiger Ansatz mit ordnungsrechtlichen, sozialen oder baulichen Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität sowie zur Stabilisierung der sozialen Struktur verfolgt, der auch die Idee eines aktiven Immobilienmanagements umfasst.
Die Stadt Dortmund hat bereits langjährige und umfassende Erfahrungen gesammelt mit der Umsetzung eines “Integrierten Stufenmodell zum strategischen und koordinierten Vorgehen im Umgang mit ordnungsrechtlichen und städtebaulichen Problemimmobilien”. In der Dortmunder Nordstadt liegt eine Problemlage ähnlich dem Phoenix-Viertel vor. Auch im “Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien” des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von 2019 wurde die Nordstadt beschrieben.
In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 24.04.2023 hatte eine Vertreterin der Stadt Dortmund die Erfahrungen mit dem Stufenmodell und insbesondere die erfolgreiche Immobilienstrategie der Stadt vorgestellt, die darauf beruht, einerseits über den Beschluss eines Sanierungsgebiets ein Vorkaufsrecht für die Stadt zu etablieren und andererseits Wohnungsbaugesellschaften zu animieren, aktiv den Versuch zu unternehmen, strategische Immobilien zu erwerben.
Der Vorsitzende der SPD-Bezirksfraktion Frank Richter sagt: “Das nun angelaufene Projekt im Phoenix-Viertel hat mit der gemeinsamen Arbeitsrate von Polizei, Bauamt und Ordnungsamt bereits bemerkenswerte Erfolge bei der Eindämmung des Glücksspiels und verschiedener baulicher und gewerberechtlicher Verstöße im Bereich des Quartiers erzielt. Auch das erneute Quartiersmanagement mit dem Träger “Tollerort” wird positive Effekte haben. Das Projekt trägt auch bereits den Ansatz in sich, ein Vorkaufsrecht im Phoenix-Viertel zu etablieren, um im Falle des Verkaufs von Immobilien die Möglichkeit zu haben, dass die Stadt strategisch Immobilien erwirbt, um damit beispielhaft Wohnraum zu modernisieren und neu zu schaffen. Der Bericht aus Dortmund hat aber gezeigt, dass es darüber hinaus sinnvoll sein kann, größere Wohnungsbausgesellschaften, wie die städtische SAGA oder die Wohnungsbaugenossenschaften zu animieren, aktiv auf Eigentümer zuzugehen und ihnen Angebote für den Ankauf von Immobilien zu machen. Bei der Sanierung des Quartiers Heimfeld-Nord Anfang der 2000er hat sich gezeigt, dass das Vorhandensein eines größeren Grundeigentümers wie der SAGA entscheiden für den Erfolg eines solchen Projekts ist, da die Modernisierung und vor allem Schaffung größeren Wohnungen neue BewohnerInnen anspreicht.”
